Medidas urgentes de vivienda y alquiler
Después de la fugacidad del anterior decreto de medidas urgentes de vivienda y alquiler, el RD-Ley 21/2018, de 14 de diciembre, que estuvo vigente poco más de un mes, ya que no logró superar el trámite de convalidación en el Congreso, el pasado 3 de abril, se produjo la convalidación por la Diputación Permanente del Congreso del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes de vivienda y alquiler.
Por ello, en este post, se trata de resaltar ciertas novedades de entre las medidas definitivas que contempla esta nueva normativa, centradas en las que afectan a los arrendamientos de viviendas, y en los alojamientos turísticos, entre las que destacamos las siguientes:
- La ampliación del plazo de prórroga obligatoria a cinco años en casos de arrendador persona física y siete para persona jurídica.
- En cuanto a la prorroga tácita, se amplía el plazo mínimo de comunicación previa del que dispone el arrendador para notificar su voluntad de no prorrogar el contrato a los cuatro meses anteriores al momento de vencimiento del contrato (5 o 7 años).
- La limitación de las garantías adicionales a la fianza, a dos mensualidades de renta. La fianza sigue fijada en un mes de renta, y se facultad a las comunidades autónomas a que establezcan la obligatoriedad de su depósito, como en el caso de Andalucía, que incluso establece sanciones para el arrendador que no la deposite.
- Los gastos de formalización y gestión del contrato, irán siempre a cargo del arrendador, en los supuestos que el arrendador sea una persona jurídica, el anterior RD establecía «salvo acuerdo en contrario».
- Con el nuevo decreto, las causas de necesidad que deban alegar los propietarios para recuperar la vivienda antes del plazo mínimo (5 o 7 años) deberán constar en el contrato, y especificarse cuál de ellas es la que se produce en el momento de la comunicación.
- Limitación de las subidas interanuales al IPC. De este modo, solo se podrá elevar el precio lo que haya variado el IPC de un año a otro. También se establece la creación del índice estatal de referencia de precios, lo que no implica que vayan a poder limitarse los precios de los alquileres, como se pretendía.
- En cuanto a los alojamientos turísticos esta reforma permitirá a las comunidades de vecinos ostentar soberanía para limitar o condicionar la presencia de este tipo de alojamientos en un edificio, eso sí, requerirá el voto favorable de las 3/5 de los propietarios que, a su vez, representen las 3/5 de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%.
Por lo tanto, parece que, de momento, ha cesado el vaivén normativo en la materia, ahora toca ver si esta reforma tiene los efectos que de ella esperan sus impulsores, o por el contrario muchos propietarios, al sentirse desfavorecidos o desprotegidos con esta nueva regulación pueden verse tentados a sacar sus viviendas del alquiler, provocando un aumento de precios, en contra de lo pretendido por el RD.
Rafael Roldán Álvarez-Claro
rroldan@mendezpadilla.es
Méndez Padilla Abogados y Asociados
