Hemos obtenido una resolución favorable en vía económico-administrativa en un asunto relativo al IRPF y al cálculo de la ganancia patrimonial derivada de la transmisión de un inmueble.
El núcleo del debate estaba en la determinación del valor de adquisición de una vivienda autoconstruida y en si la Administración podía prescindir del valor de la construcción al no haberse aportado facturas del coste real de la obra.
El asunto planteaba una cuestión muy frecuente en la práctica tributaria: qué ocurre cuando existe una vivienda efectivamente construida y transmitida, pero el contribuyente no conserva ya todas las facturas antiguas de la obra. En supuestos de autopromoción o construcciones antiguas, la prueba documental no siempre se presenta de forma perfecta, y precisamente por eso resulta decisivo cómo se valora el conjunto del expediente.
Nuestra línea de defensa partía de una idea básica: no podía desconocerse la realidad física y material de la construcción ni reducir el análisis prácticamente al valor del suelo y a determinados gastos accesorios, como si la vivienda no hubiera tenido un coste real de ejecución.
Estrategia probatoria y documentos clave
Uno de los ejes principales consistió en destacar la relevancia de la escritura de declaración de obra nueva. La tesis no era que esa escritura acreditara por sí sola y de forma automática todo el coste real de la construcción, sino que no podía ser descartada sin más, especialmente cuando la propia Administración admitía gastos y tributos vinculados a esa misma documentación.
Junto a ello, se insistió en el esfuerzo probatorio desplegado por la parte reclamante. El expediente incorporaba una secuencia documental coherente: escritura de obra nueva, licencia, financiación hipotecaria vinculada a certificaciones de obra, tasación y documentación técnica posterior. Todo ello reforzaba una idea muy sencilla: la vivienda existió, se construyó y tuvo necesariamente un coste.
Qué resuelve el TEARA
La resolución estima parcialmente la reclamación y corrige la regularización en un punto esencial: en la venta de una finca en la que existe una vivienda, no puede dejarse sin computar valor alguno a la construcción por la sola ausencia de facturas acreditativas del coste real de la obra. A partir de esa conclusión, el TEARA ordena practicar una nueva liquidación, dictaminando que la Administración debe tomar al menos el valor catastral de la obra a la fecha de finalización de la misma.
La resolución obtenida constituye un buen ejemplo de cómo una estrategia técnica bien construida puede corregir regularizaciones basadas en una premisa insuficiente. En expedientes sobre ganancias patrimoniales inmobiliarias, especialmente cuando se trata de viviendas autoconstruidas o construcciones antiguas, la clave suele estar en una idea simple: la realidad económica de una construcción no desaparece por el mero hecho de que no se conserven todas las facturas de obra, ni puede desconocer que la obra tuvo necesariamente un coste, que no puede ser obviado complementa por la Administración y tomar un valor cero como valor de la obra a efectos fiscales.
Silvia Blanco | sblanco@etl.es
Rafael Fuentes | rfuentes@etl.es
