Pocas actividades han vivido unas semanas tan agitadas en el plano fiscal como el alquiler de viviendas turísticas. El 30 de septiembre se publicó el Real Decreto-ley 26/2026, que sometía a IVA buena parte de estos arrendamientos. El 2 de octubre, el Congreso lo derogó. Y el 7 de octubre el BOE ha publicado el Real Decreto-ley 29/2026, que vuelve a incluir la medida.
Aunque el ruido de estos últimos días se ha centrado en el IVA, un piso turístico toca casi todos los impuestos. También el IRPF o Sociedades, No Residentes si el propietario es, valga la redundancia, no residente, el IAE y el IBI. Y en casi todos ellos la respuesta depende de la misma pregunta.
La pregunta clave, ¿hay servicios propios de la industria hotelera?
La Dirección General de Tributos utiliza el mismo concepto en IVA, IRPF, No Residentes y Sociedades, el de servicios complementarios propios de la industria hotelera. Cuentan como tales la recepción y atención permanente al cliente, la limpieza periódica y el cambio periódico de ropa durante la estancia, la lavandería y la restauración. Un desayuno incluido en el precio basta.
No cuentan la limpieza y el cambio de ropa entre un huésped y otro, la entrega de llaves, el teléfono de atención 24 horas, las reparaciones puntuales o que la vivienda esté bien equipada. El arrendador puede subcontratar el servicio, pero tiene que obligarse a prestarlo. Y los extras que el cliente contrata y paga aparte, como una limpieza adicional o un traslado, tributan por separado y no cambian la calificación del alquiler (V2607-22).
Dos advertencias. La licencia turística no decide nada. Tener la vivienda inscrita en el Registro de Turismo de Andalucía conforme al Decreto 28/2016 no acredita por sí solo que se presten servicios hoteleros (en este sentido, TSJ de Baleares de 7 de octubre de 2021). Y la prueba lo es todo. El TSJ de Andalucía ha negado el carácter hotelero de un alquiler porque los contratos dejaban la limpieza a cargo del inquilino. Contratos, facturas detalladas y la forma de anunciar la vivienda son los que deciden cada caso.
El IVA, hoy y a partir de diciembre
Hoy, el alquiler de vivienda está exento (artículo 20.Uno.23º.b) de la Ley 37/1992). Solo tributa, al 10 %, si el arrendador se obliga a prestar algún servicio hotelero.
El Real Decreto-ley 29/2026 cambiaría la regla desde el 1 de diciembre de 2026. A partir de esa fecha tampoco estaría exento el alquiler de viviendas amuebladas cuando la estancia de un mismo arrendatario no supere las treinta noches, salvo que sea la vivienda habitual del arrendador. Para esas estancias cortas daría igual que haya o no servicios. Para las de más de treinta noches seguiría el criterio actual.
El escenario de la convalidación, además, ha cambiado. El 6 de octubre se publicó la convocatoria de elecciones generales para el 29 de noviembre, de modo que las Cortes están disueltas y será la Diputación Permanente del Congreso la que deba convalidar el decreto. Su composición es más favorable al Gobierno que la del Pleno que derogó el texto anterior, pero hasta que se vote la reforma no puede darse por hecha. Y aun convalidada, entraría en vigor dos días después de unas elecciones cuyo resultado puede reabrir la cuestión.
Si sale adelante, conviene mirar también el IVA soportado. Quien alquilaba con exención y compró la vivienda con IVA, por ser primera entrega, o soportó IVA en obras relevantes, podría plantearse regularizar a su favor parte de esas cuotas por el régimen de bienes de inversión, dentro del periodo de diez años. En el lado contrario, la deducción exige acreditar el destino empresarial desde la compra y la Inspección vigila el uso particular a través de indicios como consumos eléctricos sin facturación, limpiezas en fechas sin reservas o estancias del propietario. El TEAR de Baleares limita en esos casos la deducción de la inversión a los días efectivamente arrendados. Ahora bien, que no haya reservas en temporada baja no equivale a uso privado si la vivienda sigue ofertada y el propietario vive en otra, como ha reconocido el TSJ de Baleares.
Hay un último detalle práctico que afecta a las comisiones de las plataformas. Booking y similares repercuten IVA español en su comisión a los alojamientos que no les facilitan un número de IVA intracomunitario válido. Quien alquila con exención no puede obtener ese número, de modo que ese IVA se convierte en un coste más del alquiler.
En el IRPF, ¿actividad económica o capital inmobiliario?
Si se prestan servicios hoteleros, la renta es rendimiento de actividad económica, aunque no haya ningún empleado. La vivienda queda afecta, los gastos se deducen con las reglas del Impuesto sobre Sociedades, hay que darse de alta en el censo y presentar pagos fraccionados. Calificar así la actividad puede tener, además, efectos en el Impuesto sobre el Patrimonio y en Sucesiones y Donaciones si se cumplen los requisitos de la empresa familiar.
Sin servicios, y sin una persona empleada a jornada completa, la renta es rendimiento del capital inmobiliario. Y aquí está la letra pequeña. Los gastos anuales se prorratean por los días en que la vivienda ha estado alquilada, salvo los de preparación del alquiler si no hay uso particular. Por los días restantes se imputa renta inmobiliaria sobre el valor catastral. Y no se aplica la reducción por arrendamiento de vivienda, porque el alquiler turístico no cubre una necesidad permanente de vivienda.
Alquilar la propia vivienda habitual, aunque sea de forma puntual, también tiene coste. La DGT entiende que deja de ser habitual desde que empieza el alquiler vacacional, por lo que la exención de los mayores de 65 años solo se mantiene si se vende en los dos años siguientes (V1034-26).
Hay un apunte más sobre la reforma. Si se convalida, puede darse la paradoja de un alquiler de pocas noches sin servicios que tribute por IVA y, a la vez, siga siendo rendimiento del capital inmobiliario en el IRPF. El criterio de un impuesto no arrastra automáticamente al otro.
Propietarios no residentes
Para el propietario no residente, cada arrendamiento genera un devengo distinto en el IRNR y las rentas no se compensan entre sí. Pueden agruparse en un modelo 210 anual, pero un alquiler con resultado negativo no reduce los demás. El tipo es el 19 % para residentes en la Unión Europea o el Espacio Económico Europeo, que pueden deducir gastos, y el 24 % sobre los ingresos íntegros para el resto. Por los días en que la vivienda no está alquilada hay que declarar, además, la imputación de rentas inmobiliarias.
Si se prestan servicios hoteleros, la vivienda puede llegar a constituir un establecimiento permanente. Entonces la tributación pasa a parecerse a la de una sociedad, con contabilidad separada y, fuera de la Unión Europea, obligación de nombrar representante.
Sociedades y gestoras
Cuando la vivienda es de una sociedad, los gastos de los periodos sin reservas son deducibles si la vivienda está a la espera de un nuevo arrendamiento, incluida la amortización (V4258-16). Que el alquiler sea o no actividad económica, por tener un empleado o prestar servicios hoteleros, importa a otros efectos, como el riesgo de que la sociedad se califique de patrimonial.
Si interviene una gestora en nombre propio, que fija las condiciones, trata con los huéspedes y cobra, el propietario le alquila a ella. Esa operación tributa en IVA al 21 % y, si para el propietario es capital inmobiliario, la gestora debe retener el 19 % (modelos 115 y 180) o, si el propietario no es residente, la retención del IRNR (modelos 216 y 296). Si la gestora actúa en nombre ajeno, solo cobra una comisión y no tiene que retener, aunque canalice los pagos, siempre que se limite a una mera mediación de pago (V0367-18).
Tributos locales y control
En el IAE, la DGT encuadra el piso turístico en el grupo 685, «Alojamientos turísticos extrahoteleros», aunque no se presten servicios (V0068-23). Las personas físicas y las entidades con cifra de negocios inferior a un millón de euros están exentas, sin perjuicio de sus obligaciones censales. El Real Decreto-ley 29/2026 permite, además, que los ayuntamientos de zonas tensionadas apliquen recargos en el IBI a las viviendas turísticas.
El control también se ha endurecido. Desde 2024, el antiguo modelo 179 ha sido sustituido por el modelo 238, con el que las plataformas informan a la Agencia Tributaria de las operaciones de sus anfitriones. Y la Directiva (UE) 2025/516 convertirá a esas plataformas en sujetos pasivos del IVA del alojamiento de corta duración en determinados casos a partir del 1 de julio de 2028, con opción para los Estados de retrasarlo hasta 2030.
Qué hacer ahora
Con la reforma pendiente de convalidar y unas elecciones dos días antes de su entrada en vigor, hay que ser prudentes y preparar el terreno. Conviene revisar qué servicios se prestan realmente en cada vivienda y si los contratos, las facturas y los anuncios lo reflejan, porque de eso depende hoy la tributación y seguirá dependiendo en las estancias de más de treinta noches.
En las de treinta noches o menos el foco está en otra parte. Si el decreto se convalida, desde el 1 de diciembre tributarán al 10 % aunque no haya servicios, lo que supone revisar el alta censal, facturar con el impuesto y presentar autoliquidaciones. También habrá que revisar las reservas ya cerradas para estancias posteriores a esa fecha. Si el cobro se produce a partir del 1 de diciembre y el precio se fijó sin contar con el IVA, el impuesto acabará saliendo del margen del propietario. Quien compró la vivienda nueva o hizo obras con IVA debería, además, cuantificar ya cuánto podría recuperar si la reforma sale adelante.
