La cuestión siempre es la misma cuando mencionamos el IIVTNU ¿Qué valor es el correcto para determinar la posible no sujeción al impuesto? ¿Es el valor de referencia un elemento intocable de comprobación?
El valor de referencia: ¿una regla legal incuestionable?
Tras la sentencia del Tribunal Constitucional del 12 de febrero (STC nº 13/2026), parecía que se había zanjado el debate, ya que cuando la ley ordena aplicar el valor de referencia, no estamos ante una mera comprobación de valores sino ante una regla legal y obligatoria.
Dicho valor se convierte en un mecanismo jurídico incuestionable para determinar la base imponible del impuesto. El artículo 9 de la Ley 29/1987 sobre Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) y el artículo 10 del RDL 1/1993 del ITP y AJD hace especial mención al valor de referencia como elemento cierto para la constitución de base imponible, así como medios para su impugnación cuando se recurra la liquidación de la Administración Tributaria o con ocasión de rectificación de la autoliquidación.
En este último caso, la Administración resolverá previo informe preceptivo y vinculante de la Dirección General del Catastro, corrigiendo o ratificando dicho valor.
Respecto a la plusvalía, el artículo 104.5 TRLRHL regula que la base imponible para el cálculo del impuesto se determina entre el mayor del valor que conste en el título que documente tal transmisión (el de escritura de compraventa) y el comprobado por la AEAT, en caso de que la Administración considere que el valor afecto a la transmisión no corresponda a la realidad del mercado, atribuyendo a los Ayuntamientos la potestad de comprobación de valores del artículo 57 de la LGT.
En ningún momento se menciona el valor de referencia, como si se hacían en los dos impuestos anteriores.
Aquí nos encontramos con el principal conflicto, ya que el Ayuntamiento podría atribuir al inmueble el valor de referencia como importe designado a la base imponible para el cálculo del impuesto.
Ante esta situación, la única opción del contribuyente para corregir a la Administración sería la tasación pericial contradictoria, pero esta alternativa se utiliza para corregir las discrepancias entre dos cantidades indeterminadas que admiten discusión, y el valor de referencia no lo es, de hecho, su fuerza jurídica reside justo en lo contrario, es un valor objetivo con fuerza de ley e incuestionable, al menos en el ISD y ITPAJD.
La contradicción entre el criterio del TC y la DGT
La propia DGT resuelve a priori que el Ayuntamiento no puede modificar el precio declarado por el valor de referencia, ya que no se menciona dicho concepto en el TRLRHL, pero deja abierta la posibilidad de corrección, debido a que si lo puede utilizar tras un procedimiento de comprobación de valores.
No se puede defender el valor de referencia como un medio de comprobación que respete la jurisprudencia sobre motivación e individualización cuando es un número aproximado obtenido por zonas a través de datos notariales agregados.
Hay una disyunción exclusiva respecto al valor de referencia, puede ser un importe incuestionable por ley o un importe comprobable por la Administración, pero no ambas cosas.
¿Qué criterio prevalecerá en la Plusvalía Municipal?
Veremos si la doctrina del TC, que previamente se centraba en el ITPAJD, se extiende a la plusvalía municipal. La valoración de un bien por la Administración vincula a las demás para el cálculo de impuestos posteriores, pero el principio de unicidad no es un concepto cerrado.
Mientras tanto, convergirán en una fina línea la utilización del valor de referencia en según que materia.
Lo único que está claro para el cálculo de la plusvalía municipal es que, dando o menos rodeos, la Administración acaba estimando el valor de referencia para determinar la sujeción o no ante la transmisión de un inmueble.
Preguntas frecuentes
Para determinar si existe un incremento de valor sujeto a la plusvalía municipal (IIVTNU), se compara el valor de adquisición con el de transmisión del inmueble, conforme al artículo 104.5 del TRLRHL. Se toma, en cada operación, el mayor entre el valor declarado en el título correspondiente y el comprobado por la Administración tributaria, sin incluir gastos ni tributos asociados a la operación. En los inmuebles con suelo y construcción debe aplicarse la proporción correspondiente al valor catastral del suelo.
El valor de referencia catastral no se aplica automáticamente a la plusvalía municipal, ya que el TRLRHL no establece expresamente su utilización. Sin embargo, la Administración puede realizar comprobaciones de valores conforme a los procedimientos legalmente previstos. La posibilidad de utilizar ese valor como elemento de comprobación plantea controversias jurídicas.
El valor de referencia es determinado por la Dirección General del Catastro a partir de información del mercado inmobiliario y tiene efectos específicos en impuestos como el ITPAJD y el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. El valor comprobado, por su parte, es el resultado de un procedimiento administrativo de valoración que debe respetar las garantías legales y los requisitos de motivación aplicables.
Que el valor de referencia sea superior al precio de venta no significa necesariamente que deba utilizarse para calcular la plusvalía municipal. El contribuyente puede acreditar los valores de adquisición y transmisión y, si no existe incremento del valor del terreno, solicitar la no sujeción al impuesto conforme al artículo 104.5 del TRLRHL.
Sí. El contribuyente puede impugnar la liquidación o solicitar la rectificación de su autoliquidación cuando considere que el valor aplicado no es correcto. Dependiendo del procedimiento y del método de comprobación utilizado, también puede resultar procedente la tasación pericial contradictoria.
Según el análisis del artículo, la STC 13/2026 plantea cuestiones sobre la naturaleza jurídica del valor de referencia y su aplicación obligatoria cuando una norma tributaria lo establece expresamente. Su posible incidencia en la plusvalía municipal requiere distinguir entre los impuestos que incorporan legalmente ese valor y el IIVTNU, cuya regulación no contempla su aplicación automática.
