No son pocas las ocasiones en las que una compraventa se cierra primero en documento privado y se deja la escritura pública para más adelante. A veces por comodidad. Otras, por cuestiones registrales, por falta de tiempo o, simplemente, porque las partes entienden que “ya lo formalizarán”.
Y es justo ahí donde aparece uno de los errores más frecuentes en la práctica: pensar que, mientras no haya escritura pública, tampoco hay efectos fiscales relevantes.
Lo verdaderamente importante no es solo cuándo se firma ante notario, sino cuándo se produce de verdad la transmisión. Es decir, cuándo el comprador pasa a tener la posesión del bien, cuándo asume sus riesgos y beneficios y cuándo puede actuar realmente como dueño.
El propio Código Civil apunta en esa dirección: nuestro derecho sigue la teoría del título y el modo, de manera que para adquirir la propiedad por transmisión inter vivos no basta con el contrato, sino que hace falta además la entrega, la puesta en poder y posesión del comprador, y el otorgamiento de la escritura equivale a esa entrega salvo que de ella resulte lo contrario (arts. 1462 y 1541 del Código Civil). La escritura puede marcar ese momento, sí, pero no siempre lo crea. A veces la transmisión real ya se ha producido antes.
El contrato privado obliga, pero ¿cuándo se transmite realmente la propiedad?
Conviene distinguir tres planos que a menudo se confunden. Entre las partes, la compraventa es válida y obliga desde que se firma el contrato privado: no hace falta escritura para que vendedor y comprador queden vinculados, e incluso puede exigirse judicialmente que la otra parte eleve el acuerdo a público (arts. 1258 y 1450 del Código Civil). La transmisión de la propiedad, en cambio, requiere además la entrega, y la escritura pública equivale a esa entrega, salvo que ya se hubiera producido antes. Y una cosa distinta es la oponibilidad frente a terceros, que sí depende de la fecha fehaciente del documento y, en su caso, del acceso al Registro. Dicho de otro modo: la escritura no es un requisito para que la compraventa valga, sino sobre todo una cuestión de prueba, de oponibilidad y de acceso registral.
Un caso real: contrato en 1992, escritura en 2015
Un caso reciente lo ilustra a la perfección. En 1992, una entidad patrimonial y uno de sus socios firman dos contratos privados: por uno, la entidad transmite un inmueble al socio, que paga el precio; por el otro, el socio transmite sus acciones y abandona la sociedad. Ninguno se eleva a público. Sin embargo, desde esa fecha el comprador toma posesión del inmueble, lo arrienda, declara las rentas y figura como titular en el Catastro; y la entidad, coherente con esa realidad, deja de incluir el inmueble en sus cuentas. Más de dos décadas después, en 2015, una sentencia condena a la entidad a otorgar la escritura pública. La pregunta era evidente: ¿cuándo se produjo, fiscalmente, la transmisión, en 1992 o en 2015?
Hacienda mira la transmisión, no solo la fecha de la escritura
Sobre este supuesto se ha pronunciado la Dirección General de Tributos en su consulta vinculante V2116-25, de 6 de noviembre de 2025, en el ámbito de la plusvalía municipal (IIVTNU). Su conclusión es clara: el devengo se sitúa en el momento de la transmisión, esto es, en la entrega de la posesión, y no en la escritura. En un contrato privado, esa entrega puede acreditarse por indicios como la ocupación del inmueble a título de dueño, los contratos de arrendamiento firmados por el comprador, la titularidad catastral o el pago de los tributos y gastos propios de la propiedad. Como la posesión se remontaba a 1992, la DGT concluyó que el derecho de la Administración a liquidar estaba prescrito.
¿Qué ocurre en el Impuesto sobre Sociedades y en el IRPF?
El criterio de fondo, la realidad económica pesa más que la fecha de la escritura pública, se proyecta sobre otros impuestos, aunque por vías distintas. En el Impuesto sobre Sociedades, la base imponible parte del resultado contable y el ingreso se imputa conforme al principio de devengo: se reconoce cuando se transfiere el control del activo, esto es, cuando pasan al comprador los riesgos y beneficios y se produce la puesta a disposición del bien, con independencia de cuándo se cobre o se escriture. Si la operación estaba materialmente cerrada en 1992, ese es el ejercicio en que el ingreso debió integrarse en la base imponible. En el IRPF ocurre algo equivalente: la ganancia patrimonial se imputa al periodo en que tiene lugar la alteración patrimonial, que es cuando se produce la transmisión real, no su formalización notarial. La lectura para cualquier sociedad o socio es incómoda pero necesaria: dejar la escritura “para más adelante” no congela los efectos fiscales.
El problema de la prueba: ¿cómo acreditar la fecha de la operación?
A esto se suma otro frente que conviene no perder de vista: el de la prueba. El contrato privado vale entre las partes, pero su fecha no despliega efectos frente a terceros desde el mismo instante de la firma. El artículo 1227 del Código Civil es tajante: la fecha de un documento privado no se cuenta respecto de terceros sino desde que se incorpora o inscribe en un registro público, desde la muerte de cualquiera de los firmantes, o desde su entrega a un funcionario por razón de su oficio. Si mañana Hacienda discute cuándo se produjo realmente la operación y la documentación no es clara, los pagos no son trazables o la realidad material no encaja con lo firmado, la contingencia está servida.
¿Y si lo que se venden son participaciones sociales?
En la compraventa de participaciones sociales, el asunto tampoco es menor, y conviene no perder de vista el plano mercantil. Entre las partes, el contrato es válido y obliga desde que se firma el documento privado: vendedor y comprador quedan vinculados y pueden exigirse su cumplimiento. Pero la Ley de Sociedades de Capital añade una exigencia de forma propia: la transmisión de participaciones debe constar en documento público (art. 106 LSC). Y, sobre todo, el adquirente solo podrá ejercer sus derechos de socio frente a la sociedad, voto, dividendos, etc., desde que esta tenga conocimiento de la transmisión. A diferencia de los inmuebles, aquí no hay “entrega” que valga como modo: es la escritura, junto con el conocimiento de la sociedad, la que da eficacia plena a la operación. De modo que firmar el privado obliga a las partes, pero no basta para ser socio de pleno derecho ni para dejar la operación cerrada frente a la sociedad y frente a terceros.
En definitiva, el contrato privado no es un simple papel sin importancia, pero tampoco permite elegir libremente cuándo nace la tributación. Antes de firmar “por privado” y dejar la escritura para otro momento, conviene responder a tres preguntas muy sencillas: qué se ha transmitido realmente, cuándo se ha transmitido y qué consecuencias fiscales arrastra desde ese mismo instante.
