Conservación y reparación de inmuebles
A continuación vamos a tratar de clarificar la diferencia existente entre gastos de conservación y reparación versus gastos de ampliación y mejora en un inmueble cuyo destino va a ser el arrendamiento.
Son conceptos que inducen a confusión, y en función de la calificación que tengan, su tratamiento fiscal será distinto.
Es muy normal que con carácter previo al arrendamiento de un inmueble, se tengan que realizar obras de mejora o reforma en el mismo, y nos planteamos si son deducibles como gasto corriente del ejercicio, o si por el contrario se calificarían como mayor valor del inmueble y por lo tanto, su deducción vendría vía amortización.
El artículo 13 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas establece los gastos deducibles de los rendimientos de capital inmobiliario, y entre otros, dice que son deducibles los gastos de conservación y reparación en los inmuebles susceptibles de generar ingresos.
Para que el gasto sea deducible lo que se exige es que exista una correlación con la obtención de ingresos. Por lo tanto, aunque las obras se realicen con anterioridad a la puesta en arrendamiento del inmueble, siempre que posteriormente se obtengan ingresos, los gastos en los que se ha incurrido serán deducibles.
Los gastos de conservación y reparación, junto con los gastos de intereses, en cada ejercicio, y para cada inmueble, no pueden exceder de los rendimientos íntegros obtenidos. El exceso podrá deducirse en los cuatro años siguientes.
Se consideran gastos de conservación y reparación todos aquellos que se efectúan con la finalidad de mantener el uso normal del inmueble, siempre que no provoquen la modificación de la estructura del inmueble, ni la superficie habitable de la finca.
A modo de ejemplo, se consideran como gastos de conservación y reparación todos aquellos como el pintado, sustitución de instalaciones eléctricas o de fontanería, sustitución de solería y azulejos, sustitución de puertas y ventadas, etc…
Por el contrario, las cantidades destinadas a la modificación de la estructura del inmueble, a instalar un elemento que no existía con anterioridad, por ejemplo un ascensor, o aumentar la superficie útil del inmueble, tendrán la consideración de gastos de ampliación o mejora, que no serán gastos corrientes del ejercicio, suponiendo un mayor valor del inmueble y que se deducirían vía amortización.
Recordemos que además de los gastos de reparación y conservación, en el caso de inmuebles arrendados, también son deducibles los siguientes:
- Los gastos de financiación e intereses.
- Los tributos.
- Los gastos de administración, portería, jardinería y comunidad.
- Los gastos jurídicos.
- Los saldos de dudoso cobro en caso de impago.
- Los seguros.
- Los suministros que corran a cargo del arrendador.
- Las amortizaciones.
Esperamos que os sirva de ayuda el contenido de este post si alguna vez os encontráis con este supuesto.
Muy útil
Bien explicado
En hacienda sin embargo me comentaron que si la fecha de la factura de una obra que uno considera de «conservación» no coincide con el periodo de alquiler o es inmedatamente anterior al inicio de éste, no se establece correlación entre ese gasto y el ingreso por alquiler, y hacienda consideraría que se imputa al periodo de tiempo en el que la vivienda no está siendo alquilada.
Puede ser?
Hola César!! Efectivamente si la fecha de la factura por los trabajos de conservación dista mucho en el tiempo del periodo en el que el inmueble ha estado alquilado, se puede entender que no existe correlación con los ingresos, y ser considerada como no deducible. No existe una regla matemática temporal que pueda ayudar en esto, es más bien el sentido común, y finalmente será la Administración Tributaria quien determine si cree que se encuentra o no correlacionado con el ingreso, según cada caso concreto. Te invitamos a nuestro Facebook y Twitter. Saludos!
Buenos días:
Considero muy clara su explicación pero tengo una duda que no puedo resolver.
Tengo un piso alquilado en un edificio (34 años) en el que, por las numerosas averías existentes, se han tenido que cambiar las montantes de agua, anulando las que iban dentro de las paredes de todos los pisos e instalando otras por la escalera. De paso, se ha aprovechado para instalar contadores de agua fría y calefacción nuevos que antes no existían (aunque no está detallado su costo en la factura).
Mi pregunta es, se trata de gastos de reparación y conservación del ejercicio o gastos de mejora a amortizar en razón al 3% anual
Muchas gracias.
Buenos días,
Por la descripción de los hechos que nos hace, entendemos que se trata más de una mejora que de una reparación.
Muchas gracias
B tardes tengo un piso alquilado el piso es de parquet en varias habitaciones está levantando y muy deteriorado entiendo que es un gasto deducible estoy en lo cierto??????? Un saludo y muchas gracias
Efectivamente si se trata de la sustitución de un elemento deteriorado que existía con carácter previo, nos encontramos ante el concepto de gastos de reparación o mantenimiento y sería gasto. Nuestra recomendación es que se realice y se guarden las fotos que acreditan el mal estado del elemento que se va a sustituir.
buenos dias. muchas gracias por compartir esta información es muy clarificadora y util. Me gustaria que me indicara cuales de las siguientes opciones pueden considerarse de mejora y por lo tanto pueden amortizarse, el cambio de toda la instalacion electrica o de la calefaccion a gas por conductos de agua, incorporacion de climatizacion por bomba de frio calor, insonorizacion de paredes, cambiar ventanas a doble cristal y puente termico para mejorar el aislamiento. levantar un muro en el salon comedor.para añadir un dormitorio, incorporar la cocina al comedor y utilizar la anterior cocina como dormitorio. reconvertir el lavadero en baño, incorporar un armario empotrado en un dormitorio, tapiar una ventana
Tambien me gustaria saber si la adquisicion de muebles y electrodomesticos amortizan en el IRPF a razon del 10% durante 20 años.
Hola buenos días, muy buena explicación y muy concisa. muchas gracias
muchísimas gracias!!!