Emede Asesoría Fiscal | Los gastos ocultos al comprar tu vivienda
¿Estás considerando adquirir una vivienda?
Al tomar esta decisión, es habitual que surjan dudas acerca de los gastos asociados al proceso. En este artículo, te proporcionamos toda la información relevante sobre este trámite.
La compra de una vivienda es una de las decisiones más significativas, tanto a nivel personal como financiero. En la actualidad, debido a la situación del mercado en España, esta decisión se ha vuelto más compleja.
Los gastos derivados de la compraventa de una vivienda se componen, en su mayoría, de impuestos, los cuales varían según si se trata de una vivienda de obra nueva o de segunda mano.
Vamos a analizar los impuestos que se aplican en cada caso:
1. Impuestos asociados a la compraventa de vivienda de obra nueva:
En el caso de las viviendas de obra nueva, los impuestos que deben tenerse en cuenta son el IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).
En cuanto al IVA es del 10% sobre el valor de la vivienda, aunque para las viviendas de protección oficial se aplica un tipo reducido del 4%.
En Canarias, se aplica el IGIC (Impuesto General Indirecto Canario) del 5%, mientras que en Ceuta y Melilla se aplica un IPSI (Impuesto sobre la Producción, los Servicios y la Importación) del 4%.
Por otro lado, el IAJD varía según la comunidad autónoma y generalmente se sitúa entre el 0,5% y el 1,5% del valor de la vivienda.
2. Impuestos asociados a la compraventa de vivienda de segunda mano:
En el supuesto de las viviendas de segunda mano, se aplican el ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados). El ITP varía entre el 6% y el 10% del valor de la vivienda, dependiendo de la comunidad autónoma. Por ejemplo, en el caso de Andalucía es del 7% aunque para una vivienda habitual que tengan un valor no superior a 150.000 euros para menores de 35 años es del 3,5%.
El plazo máximo para realizar el pago de este impuesto dependerá de la comunidad autónoma, por ejemplo en el caso de Andalucía es de 2 meses a contar desde el día siguiente a la fecha de escritura.
Otros gastos…
A pesar de haber abonado los impuestos anteriormente mencionados, no sólo nos quedamos aquí, adicionalmente también hay que tener en cuenta otros gastos, como pueden ser:
Gastos de notaría:
Estos gastos corresponden a la escritura pública ante notario, y su importe puede variar suelen oscilar entre 0,2% y 0,5% del precio de la vivienda. Por ejemplo para la compraventa de un inmueble de un valor de 200.000 euros, tendrías que pagar entre 400 y 1.000 euros en gastos de notaría. Aunque, según la legislación vigente, es el vendedor quien debe abonar estos gastos, es común que ambas partes (comprador y vendedor) lleguen a un acuerdo para compartir este coste.
Coste de registro de propiedad:
Una vez que se haya firmado la escritura, es necesario inscribirla en el Registro de la Propiedad, lo que conlleva un gasto adicional que oscila entre el 0,1% y el 0,25% del valor de la vivienda.
Gastos por comisión de inmobiliaria:
Se refiere a los gastos derivados de la gestión administrativa de los tributos anteriormente mencionados.
Gastos de tasación:
En caso de financiar la compra de la vivienda, la entidad bancaria requerirá una tasación para determinar el valor real de la propiedad y el importe que puede ser financiado. Este coste de tasación dependerá del valor del inmueble y de la comunidad autónoma. La tasación del inmueble sirve para establecer el importe de financiación que concederá el banco. En general, este suele ser de hasta el 80 % del precio obtenido en la tasación de la vivienda.
Impuesto de la hipoteca:
Si va a solicitar una hipoteca, deberá tener en cuenta el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), es un tributo cedido a las comunidades autónomas, por lo que son estas quienes deciden cuánto cobran por este concepto. Es decir, que dependiendo de la comunidad en la que contrates tu préstamo hipotecario, el precio del impuesto será más alto o más bajo, suele oscilar entre el 0,5% y el 1,5% del importe del préstamo. Además, la entidad financiera podrá cobrar una comisión de apertura, que normalmente no supera el 0,1% del capital prestado. También deberá considerar los costes asociados a los productos vinculados al préstamo hipotecario y la posible comisión por cancelación anticipada de la hipoteca.
Gastos por IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles):
Es un tributo de carácter municipal que deben pagar los propietarios del inmueble, se paga una vez al año y es posible pactar entre las partes que el comprador asuma el pago del IBI proporcional al tiempo que disfruta de la vivienda. Por ejemplo, si se compra la vivienda en junio, el comprador podría pagar el 50% del IBI de ese año, correspondiente a los seis meses que va a disfrutar del inmueble.
Por esto es importante que en el momento de compraventa se especifique quién paga el IBI y en qué proporción para evitar conflictos. Además, el comprador debe comprobar que el vendedor está al corriente del pago del IBI de los años anteriores ya que la deuda del IBI se transmite con el inmueble y el ayuntamiento podría exigir el pago al nuevo propietario.
¿Quién debe abonar la Plusvalía Municipal?
Según la legislación vigente, es el vendedor quien tiene la obligación de abonar el IIVTNU (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana), conocido como Plusvalía Municipal. No obstante, si ambas partes lo acuerdan, este gasto también puede ser asumido por el comprador.
En conclusión, le recomendamos no apresurarse en la compra de su vivienda. Realice una estimación detallada de todos los gastos involucrados para evitar sorpresas y tomar una decisión correcta.
Eva Molina
Outsourcing financiero
emolina@etl.es
