Esta pregunta que hasta antes de la aparición del covid-19 no era muy frecuente, ha cogido gran fuerza durante este año de pandemia que hemos vivido. La gran mayoría de los arrendadores de este País, que a causa del covid-19 han tenido que realizar condonaciones o reducciones en la renta a sus arrendatarios, se han cuestionado varias preguntas como las siguientes:
• ¿Cómo afectará dicha medida adoptada en su declaración de la renta o del impuesto sobre sociedades?
• ¿Estará dentro de la legalidad aplicar dichas medidas adoptadas?
• ¿Podrá la AEAT reclamarme las cantidades condonadas/reducidas a mis arrendatarios?
Para abordar este tema, vamos a empezar analizando lo que para el Derecho Civil es un arrendamiento de la cosa. El Real Decreto de 24 de julio de 1889 por el que se publica el Código Civil lo define en su artículo 1.543 de la siguiente manera: En el arrendamiento de cosas, una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto. Como se puede observar, subrayamos precio por una razón sencilla y es que a lo que nos atañe de este caso que son los efectos fiscales, el precio convenido entre las partes por la entrega de bienes o prestaciones de servicios como es el caso, debe ser declarado por la parte que se compromete a dar el uso de la cosa aun no percibiendo este dicha cantidad.
Adicionalmente, surge la duda de si las reducciones en la renta que los arrendadores pactasen con los arrendatarios durante los cierres impuestos por el Gobierno u organismos autonómicos equivalentes o por la reducción abrupta de la actividad, deben ser entendidas como un incentivo al arrendamiento teniendo que ser rembolsadas en el tiempo que reste de contrato o si de lo contrario, se deben considerar como rentas contingentes negativas, las cuales se imputan íntegramente en la cuenta de pérdidas y ganancias.
Debido a que la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, no contempla la carencia en el pago de la renta de un local de negocio por causas de fuerza mayor, con la publicación del RDL 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes para el desarrollo de la economía, el legislador pretendió fijar una línea de actuación que permitía regular las modificaciones contractuales siempre que se cumpliesen los tres requisitos exigidos: imprevisibilidad e inevitabilidad del riesgo derivado, excesiva onerosidad de la prestación debida y buena fe contractual. Este Real Decreto Ley, solo contemplaba las moratorias, no afectando dichas medidas a las posibles reducciones que los propios arrendadores pudiesen efectuar a sus arrendatarios.
Pues bien, tras casi un año de espera, por fin se ha mojado el ICAC (Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas) en su consulta 19-2-21 y ha indicado como considerar dichas reducciones en la rentas procedentes del arrendamiento. Conforme a la NRV 8ª del PGC, en los arrendamientos operativos los ingresos y gastos, correspondientes a los arrendadores y a los arrendatarios serán considerados, como ingresos y gastos del ejercicio en el que los mismos se devenguen, imputándose a la cuenta de pérdidas y ganancias. Atendiendo al apartado 3º del marco conceptual de la contabilidad, el devengo de las transacciones o hechos económicos se registrarán cuando ocurran, imputándose al ejercicio al que las cuentas anuales se refieran, los gastos y los ingresos que afecten al mismo, con independencia de la fecha de su pago o de su cobro.
Como resumen a todo lo anterior, debemos de tener claro que cuando en un contrato de arrendamiento las partes acuerden incluir una cláusula en la que en caso de un caída o cierre de la actividad impuesta por una disposición legal o reglamentaria, se produzca una reducción en el pago y cobro, deberá considerarse como una renta contingente, en la que ni el arrendador reconocerá ingresos ni el arrendatario reconocerá gastos por los meses afectados; y no como un incentivo al arrendamiento.
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