Indemnización al arrendador si renuncia el inquilino
Sabemos que, conforme al art. 9.1 de Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en la redacción de la Ley 4/2013, de 4 de junio, cuya entrada en vigor se produjo el 6 de junio de 2013, la duración del arrendamiento puede ser libremente pactado por las partes, aunque si esta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
Por otro lado, el art. 11, también en la redacción de la Ley 4/2013, de 4 de junio, permite al arrendatario que pueda desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Y, para el caso de desistimiento, las partes pueden pactar en el contrato que deba el arrendatario, indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir, añadiendo que los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.
¿Qué pasa con la indemnización al arrendador si renuncia el arrendatario?
Ahora bien, es habitual plantearse qué ocurre en supuestos de desistimiento unilateral del contrato de arrendamiento por la voluntad del arrendatario, antes del transcurso del plazo legal de seis meses para el desistimiento, y antes del plazo de duración mínima pactada.
Esta cuestión había suscitado varias opiniones y debates doctrinales, si bien hemos accedido a una reciente encuesta efectuada en esta materia a varios magistrados de determinadas Audiencias Provinciales, entre ellos la de Málaga, siendo unánime todos ellos en que
“si el arrendatario desiste antes de los seis meses de duración mínima pienso que el arrendador le puede reclamar como indemnización todas las rentas correspondientes a los meses que falten hasta completar los seis, pues si el arrendatario no puede desistir antes de los seis meses y en consecuencia el arrendador puede pedir el cumplimiento del contrato con el pago de las rentas de los meses que falten, también podrá pedir el pago de las mismas rentas aunque sea a título de indemnización de daños y perjuicios.”
Por tanto, los arrendadores deben tener la certeza de que el contrato se cumplirá durante los seis primeros meses del contrato o, al menos, cobrará las rentas de ese periodo.
José Miguel Méndez Padilla [1]
Méndez Padilla Abogados y Asociados
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