arrendamiento de vivienda habitual
La Dirección General de Tributos [1] en la consulta V177 de 25 de enero de 2017, ha precisado que la base imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados por la constitución del arrendamiento debe ser por el importe del arrendamiento para un plazo de 3 años, independientemente de que la duración establecida en el contrato sea inferior, como el caso consultado en el que la duración era de 1 año.
Analizamos el ITP en el alquiler de vivienda habitual
Para llegar a esta conclusión, remite a la Ley 29/1994 de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que regula en su artículo 9 el denominado el plazo de duración del contrato en los términos:
«Artículo 9. Plazo mínimo.
1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes.
Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo”.
Y por otro lado, el artículo 10 del Texto Refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, después de establecer en su apartado 1 la regla general de determinación de la base imponible constituida por el valor real del bien transmitido o del derecho que se constituya o ceda, añade en el apartado 2 una serie de reglas especiales, refiriéndose en el apartado e) los arrendamientos:
“2. En particular, serán de aplicación las normas contenidas en los apartados siguientes:
e) En los arrendamientos servirá de base la cantidad total que haya de satisfacerse por todo el período de duración del contrato; cuando no constase aquél, se girará la liquidación computándose seis años, sin perjuicio de las liquidaciones adicionales que deban practicarse, caso de continuar vigente después del expresado período temporal; en los contratos de arrendamiento de fincas urbanas sujetas a prórroga forzosa se computará, como mínimo, un plazo de duración de tres años”.
Por lo que de los preceptos anteriormente transcritos se deriva lo siguiente:
- La base imponible se determina en función del período de duración del contrato.
- El artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos fija una duración mínima de tres años, en virtud de las prórrogas obligatorias que dicho precepto establece.
Luego, el periodo que debe tenerse en cuenta es el de tres años, sin que en ningún caso proceda la devolución del impuesto satisfecho si la duración del contrato fuere inferior a dicho plazo, en virtud de lo dispuesto en el artículo 57 del Texto Refundido del ITP y AJD.
No obstante, solo en el caso de que la rescisión del contrato fuese declarada o reconocida judicial o administrativa y por resolución firme, procedería la devolución del impuesto ingresado, siempre que sea solicitada en el plazo establecido.
Juan Manuel Toro Fernández [2]
Asesoría fiscal Málaga | Emede ETL Global [3]