¿Conoces las diferencias que existen entre el arrendamiento de vivienda y el arrendamiento de habitación?
El aumento del precio del alquiler de la vivienda provocado por el exceso de demanda frente a la limitada oferta, tiene como consecuencia la proliferación de otro tipo de arrendamientos, como es el caso de los arrendamientos de habitación.
Pero, ¿el régimen jurídico y fiscal en el arrendamiento de una habitación es el mismo que el del arrendamiento de vivienda?
En lo referente al punto de vista jurídico, conforme al criterio jurisprudencial mayoritario, el contrato de arrendamiento de una habitación no está sometido a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), sino a lo pactado por las partes y en su defecto a las normas del Código Civil en materia de arrendamientos (arts. 1554 y siguientes).
El art. 2 de la LAU, considera arrendamiento de vivienda aquel que recae sobre una edificación habitable, cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. En el arrendamiento de habitación, no se cumple con la característica indicada en el art. 2 de la LAU “satisfacer de modo permanente las necesidades de vivienda del arrendatario”, ya que únicamente se cede en exclusiva la habitación, siendo esta insuficiente para el desarrollo de la vida del inquilino quedando obligado este a compartir servicios indispensables; así lo ha reiterado la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sentencia 168/2016 del 28 de marzo de 2019 Recurso 885/2019.
Algunas de las peculiaridades jurídicas a destacar del arrendamiento de habitación a diferencia del arrendamiento de vivienda son:
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- El contrato de habitación se puede efectuar verbalmente, aun no siendo esto aconsejable.
- La duración del contrato será la pactada entre las partes, no teniendo el inquilino la posibilidad de acogerse al derecho que le permite la LAU de permanecer en el arrendamiento voluntariamente hasta 3 años. En el caso de existir discrepancia en la duración de un contrato efectuado verbalmente, se entenderá que es anual si la renta se paga por años, mensual si se paga por meses y diaria si se paga por días.
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- A diferencia de los arrendamientos sujetos a la LAU, no estará obligado al depósito de la fianza en el organismo administrativo correspondiente según la Comunidad Autónoma, pero el arrendador podrá exigir al arrendatario en virtud del principio de libertad de pactos (art. 1255 del Código Civil) una fianza para responder al pago del alquiler o a posibles desperfectos.
Aspectos fiscales
En cuanto a los aspectos fiscales, desde el punto de vista del arrendador, y en base a lo dispuesto en el art. 23.2 de la Ley del IRPF (LIRPF), los rendimientos procedentes del arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda se consideran rendimientos de capital inmobiliario. A este rendimiento calculado con arreglo al apartado 1 del art. 23 de la LIRPF, es decir, una vez deducidos los gastos necesarios para la obtención del rendimiento, se le aplicará un 60% de reducción.
Sin embargo, dicha reducción, no será aplicable a los arrendadores de habitaciones, por no satisfacer este tipo de arrendamiento la necesidad permanente de vivienda; así lo establece la Dirección General de Tributos en la consulta vinculante V3019/2017.
De esta forma, a la hora de constituir un contrato de arrendamiento de habitación es importante tener en cuenta que a todos los efectos, este tipo de arrendamiento no es equiparable al arrendamiento de vivienda ya que no quedará regulado por la LAU sino que quedaría sometido al régimen general del Código Civil, y sobre todo, a efectos fiscales para el arrendador, no podrá aplicar la reducción del 60% del rendimiento de capital inmobiliario obtenido.
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